透過我們之前介紹的日本網站「大島てる（Oshima Teru）」，大家可以發現在日本有大量凶宅 (日語稱為“事故物件”) 的存在。日本高齡化問題嚴重，孤獨死的數字不斷上升，有數據顯示，單於令和元年（2019年）在東京都內一人居住的孤獨死人數達5,554名，因此在日本可以說有大量「心理瑕疵」(為買家或租客產生心理上的抗拒)的物業，而這些有死亡事件發生的物業中，有一半以上是屍體經多日後才被發現，更有一成以上是接近一個月後才被發現。關於這些令人聞之色變的凶宅，買家在購買物業前有權利知道嗎？
凶宅特徵
「大島てる」的運營者 大島學先生根據自己多年來的經驗，總結了分辨凶宅的要素：
I. 該物業的房租相比起附近房區下降了約三至五成
II. 物業中有某間房間有特別被裝潢的痕跡
III. 房間中只有一部分有被裝潢的痕跡（例如：榻榻米，牆紙或窗簾等）
IV. 大廈的名字曾被更改過
V. 視察物業時，物業中有其中一個房間被鎖上並告知不能使用
如果買家在視察物業時遇到以上情況，建議買家要求經紀解釋背後的原因。
簽契約時房地產中介出具的 「重要事項說明書」
對日本物業有興趣的買家，到底如何避免購入凶宅呢？2021年5月日本国土交通省與不動産・建設経済局等發出了關於「重要事項說明書」的準則，對模糊不清的凶宅的告知義務訂立了新指引。無論租約或者買賣契約，有資格的房地產中介一定要在契約上附上「重要事項說明書」，披露物業的瑕疵，包括過去發生的、買家該知道的重大事故。以下就讓筆者為大家簡單地說明一下日本国土交通省對於在「重要事項說明書」中需披露事故內容的要求吧！
不需要告知買家物業內曾有死亡事件的情況
1. 自然死或老死
所謂的自然死亡，占死亡中的90%以上，例如因慢性疾病而導致的老病死，日本政府認為這種死亡是自然發生的事，因此否認自然死亡屬於「心理瑕疵」物業，所以不需要告知買家。
2. 死於日常生活中發生的意外
如果居住者在家中意外死亡，例如摔下樓梯、洗澡時溺水、跌倒，或進餐時哽死等，日本政府認為這些為合理預期的死亡事件，並且認為這不太可能對買方的決定產生重大影響。因此，與自然死亡一樣，日本政府原則上不要求賣家或經紀將該等事件告知買家。
3. 相鄰住宅單元或公共區域
一般而言，如果出售的物業的相鄰住宅單元，或大廈的公共區域曾經發生上述 (1) 及 (2) 類別的死亡事件，包括曾進行過特殊清掃，原則上都不需要告知買家。
需要告知買家物業內曾有死亡事件的情況
除了上述不需要告知的情況外，經紀或賣家都需要對物業曾有的死亡事件向買家作出披露，例如謀殺、自殺等。需要披露的事項包括死亡時間、地點、死因、有否進行過特殊清掃等。如果對該些情況不清楚，經紀或賣家需要進行調查，就算查不出結果，也要誠實地告訴買家。
如上所述，日本單以東京都計算已有五千多名在一人住宅內孤獨死的案例，因此如有意投資／租用單身向住宅的話，這些較高機會發生過事故的物業，需要特別調查有關物業的資訊。
要避免購入凶宅，首先要清楚明白自己的知情權，並做足調查，從而保障自己的利益：
由於「重要事項說明書」內面對租賃協議以及買賣契約適用不同準則，因此作為買家也好，租戶也好都需要仔細了解其內容。如有任何疑問，向房東/賣家/房地產經紀問清楚。
有部些物業價格特別低，又或者房內某部分的間隔跟格局有跟以往不同，如有意投資，事前需要調查清楚。
在買賣合同上，只要買家提出要求的話，經紀人是有義務進行調查並在「重要事項說明書」中提及調查結果的。
作為買家或租戶都必須事先視察環境，觀察周圍環境以及屋內狀況，而對該地區的歷史、文化或功能等亦應有一定了解。
雖然「重要事項說明書」在一定程度上為凶宅的義務告知有了新的指引，但是實際操作上仍然存在不少灰色地帶。因此買家如果在房屋上有任何問題或需要協助，歡迎在下面留言或電郵向我們咨詢。
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