陸陸續續都有不少人會前來日本定居，因此選擇投資日本的房地產。
但是有沒有想過當中可能會遇上不少陷阱呢?
來日本置業前您必須檢查的5件事！
1.高利潤高回報的樓房？
比起香港土地嚴重不足，日本由於地多人少，內在市場供給飽和，有一部分建好的樓宇其實都沒有人住，而這個趨勢在日本稱為空室率。即使在廣為人知的東京和京都都分別有19％和20.6％的空室率，為此代理商只能推薦給外國投資者。
有些無良仲介會以高回報率去吸引投資者購買該區域的樓房，但卻將一些破舊或偏遠的樓房也計算在內。因此投資者有可能會購入一些空室率高的樓房又或是距離地鐵站較遠等交通不便的區域。
往後當您看到列出高回報投資的廣告，請再三考慮。它可能是一所再也找不到新租客的房子，甚至成為眾多空房子中的一員。
資料來源: 都道府県別の賃貸物件空室率一覧
2.新耐震基準 VS 舊耐震基準
依據建築基準法的耐震基準，位於「地震帶」的日本在樓宇上規定需確保建築物的耐震構造和符合當中的性能要求（在日本稱為耐震基準）。
而建築基準法的耐震基準分作新耐震基準（2000及1981年6月1日後）以及舊耐震基準（1981年5月31日前）。
新舊分別就是新的能承受更高震度的地震，避免因地震造成的倒塌確保建築物內的人身安全；舊的話有容易崩塌的風險。
因此購入時需要考量該建築物的耐震性。
3. 要付繼承稅嗎?
作為另一考量的就是「相続稅」（香港稱為遺產稅）是指於死者繼承的財產轉移而需要支付的稅額。
不要以為與投資無關，只要該樓宇在日本登記時寫上您的名字，無論是居住海外還是日本當地，都需要支付「相続稅」。
除此之外，外國人只要居住在日本，需要就其資產支付「相続稅」，只不過會根據其在留資格以及居住期間而決定以全球資產或者日本本地資產計算。
稅率計算方式十分複雜，加上外國人的稅率計算方式也不同，如果沒有周全的稅務規劃，外國人來日本投資時可能會在不知不覺中被徵收「相続稅」。
因此假設您投放比較大量的金額在日本投資，您需要一個清晰完善的稅務規劃及架構，若想進一步了解有關具體情況，請向專業投資顧問尋求協助，為您規劃適合您的投資架構。
4. 房東不得無故驅逐租戶？
日本相對地有比較多保護租戶的法律，而對房東反而較少。
與香港不同，房東擁有一切「話事權」 ，租與不租都取決於房東；
在日本市場上慣常分為「普通借家契約（普通借家）」以及「定期借家契約（定期借家）」。
普通借家契約（普通借家）是指在租約約滿前，租客可以選擇是否要繼續居住，如果租戶想要續約，在沒有正當理由的情況下房東必須回應續約。而且為了趕走租戶，在續約時大幅提高租金等惡意行為是不可接受的。現在絕大部分的住宅租賃契約都是普通借家契約，因此對租客的保障比較大。
相比普通借家，定期借家契約（定期借家）可以雙方制定契約的時限，租約約滿後租客就必須離開，當然如果雙方同意是可以再契約續租的。請注意，定期借家多數沿用於商業大廈，正常情況下比較少有沿用於一般住宅。
因此投資或居住的話需要注意借家契約的模式。（詳見獨立文章詳細說明《日本業主很難踢走租客，你知道嗎？》。）
5. 沒有凶宅（事故物件）？
日本的自殺率一直名列前茅，在加上少子高齡化的問題，因而日本有不少孤獨死或者自殺死亡的案例，因而事故物件也相對地多，被稱為事故物件的就是我們所講的凶宅（含自殺他殺意外等）。
除了事故後的第一手租客外，原先在日本沒有明文規定業主要告知租戶，加上法律上鄰居是沒有義務告知租戶等資訊，但在2021年新增的重要事項說明書中要求如過去三年內有發生過事故仲介都需要告知租戶相關資訊，那如果是再以前的事故又要從何得知呢?
有一位日本人名為大島學先生創造了著名的凶宅搜查網站「大島てる」列明大部份在日本的凶宅，內容包括事故種類以及案件說明，在租賃之前不妨查看一下。
地標圖案周遭有火球的話 代表有發生過事故
案件說明: 有一名高齡男性於202號室內獨自死亡，似乎是於死後數月才發現屋內的屍體。
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