日本不動産投資的五大結構全面指南

這次，我們將為您深入解析在日本進行不動產投資的各種結構。在進行日本的不動產投資時，您先要考慮選擇何種投資結構。然而，您可能會發現，那些在香港大肆宣傳的日本不動產仲介卻鮮少作這方面的分析，對於複雜且繁瑣的遺產稅問題，更往往避之不談。

如果您對這些問題感到困擾或擔憂，請隨時聯繫Japan Pack N Go，我們隨時準備為您提供專業的建議和協助！

1. 以個人名義進行投資

概述：這是最簡單的投資方式，適合投資公寓等（並非購買整棟公寓，而是購買個別的單元），但要注意遺產稅和不動產轉讓所得稅。

優點：簡單。有可能從某些金融機構取得貸款（但利率並不低）。

缺點：以個人名義買的物業會成為遺產稅和贈與稅的課稅對象。在五年內的短期買賣利潤的稅金可能高達40%（外國居民為30%）。另外，如果您在日本持有投資物業，但不居住在日本，當您向公司出租該投資物業，則需要從租金中支付源泉稅（在日後的確定申報中，最終稅額與已支付的源泉稅之間的差額將退還）。

2. 外國公司（如香港公司或新加坡公司）直接在日本進行不動產投資

概述：這是一種適合從外國進行投資且不通過銀行借款的方案。

優點：外國公司（註冊在日本之外的公司）持有的物業不會成為日本遺產稅的課稅對象。通過公司股票的轉讓，有可能以低稅率將物業轉讓。然而，例如，如果您要轉讓香港公司的股票，該公司的大部分資產是日本的不動產，則需要注意。根據日本和香港之間締結的全面性避免雙重課稅的協定，日本的稅務當局可以將該公司的股票的買賣視為不動產的買賣，並對轉讓收益進行課稅。不動產的租賃收益和買賣利潤只需支付國稅，無需支付地方稅。

缺點：外國公司在日本的稅務申報等略為繁瑣。

3. 日本公司在日本進行不動產投資

概述：適合長期在日本經商的人，但稅收比較高。

優點：如果不動產投資金額較大，將來可能得到銀行的融資。通過日本公司進行投資，該公司可以提高在日本商業界中的信譽。

缺點：以個人名義持有日本公司的股份，該公司股份會成為遺產稅和贈與稅的對象。日本公司需要在日本僱用員工的可能性較高。另外，日本公司必須支付法人地方稅等，外國居民或外國公司則不需要支付這些稅項，因此，稅率將增加約10%。

4. TK-GK（匿名組合・合同會社 とくめいくみあい・ごうどうがいしゃ）結構

概述：適合中等規模的投資（例如購買整棟公寓等，投資額約在五億日元以上至數十億日元不等）。在這個方案中，投資者在日本透過名義人（或稱為沒有受益人的一般社團法人）設立一家公司（合同會社，Godo Kaisha, 簡稱「GK」），並透過一種類似基金的合約——「匿名組合（Tokumei Kumiai, 簡稱「TK」）」向合同會社(GK)出資。在這類投資中，如果投資實體不動產，嚴格來說，根據不動産特定共同事業法，合同會社(GK)需要聘請另外持有「不動產特定共同事業」許可證的資產管理公司。（如果在目標物業上已設定不動產信託，則不需要）

優點：通過日本公司進行投資，可以將對投資的稅率降低到約20%。根據投資目標的物業，公司有有機會從日本銀行獲得低利率的貸款。

缺點：創建該架構和維持費用較高。投資者將通過第三方持有的合同會社（GK）投資不動產。住在國外的投資者只能「間接」參與投資決策，必須通過合同會社（GK）的董事進行。

5. TMK（とくていもくてきかいしゃ 特定目的會社）結構

概述：適合大規模投資（數十億日元到一百億日元以上）。投資者會設立一家被稱為「特定目的公司（特定目的會社，Tokutei Mokuteki Kaisha, 簡稱「TMK」）」的特殊公司。特定目的公司(TMK)會與資產管理公司簽訂資產管理契約，並讓日本的金融機構認購特定目的公司(TMK)的公司債券，形成TMK結構。特定目的公司(TMK)本身將成為僅擁有不動產資產的公司。。

優點：通過日本的「特定目的公司(TMK)」進行投資，可以通過從新加坡公司或香港公司向特定目的公司投資，將對利潤的稅率降低到約13%-17%。根據投資目標的物業，有機會從日本銀行獲得低利率的貸款。

缺點：其創建和維護費用高於TK-GK結構。特定目的公司(TMK)需要向政府提交「資產流動化實施計劃（Asset Liquidation Plan, 簡稱「ALP」）」，創建該架構需要時間。此外，如果要更改投資計劃，每次都需要更改ALP並向政府報告，這些要求都會降低投資的靈活性。而創建過程非常複雜，需要專家的參與，專家的費用也非常可觀。

從海外進行日本不動產投資時，若選擇不當的架構，可能導致必須支付意料之外的大筆稅金。因此，謹慎地研究並選擇最適合的投資架構相當重要。

總之，不同的投資結構將適用於不同的情況和投資需求。無論是選擇以個人名義進行投資，還是選擇使用外國公司或日本公司，或者選擇更複雜的投資結構如TK-GK或TMK，都需要仔細考慮投資規模、管理要求、稅務影響以及其他許多因素。

投資者在投資之前，需要尋求專業的法律和財稅建議。專業的建議將幫助投資者理解各種結構的利弊，並選擇最符合他們需求和目標的投資結構和方法。

對於希望在日本投資不動產的外國人來說，各種投資結構都提供了一個實現目標的途徑。理解這些結構，並根據自己的情況做出明智的選擇，是獲得成功投資回報的關鍵。

日本不動產五大投資結構概述、優點及缺點

​投資結構	概述	優點	缺點
1. 以個人名義進行投資	最簡單的投資方式，適合投資公寓等（購買個別的單元）。但要注意遺產稅和不動產轉讓所得稅。	簡單。有可能從部分金融機構借款（但利率並不低）。	​會成為遺產稅和贈與稅的課稅對象。在五年內的短期買賣利潤的稅金可能高達40%（外國居民為30%）。另外，如果向公司承租，則需要從租金中支付源泉稅（最終稅額與已支付的源泉稅之間的差額將退還）。
2. 外國公司（如香港公司或新加坡公司）直接在日本進行不動產投資	適合從外國進行投資且不通過銀行借款的方案。	不會成為遺產稅的課稅對象。有可能通過公司股票的交易，以低稅率將不動產轉讓。不動產的租賃收益和買賣利潤只需支付國稅，無需支付地方稅。	外國公司在日本的稅務申報等略為繁瑣。
3. 日本公司在日本進行不動產投資	適合長期在日本經商的人。但稅收比較高。	如果不動產投資金額較大，將來可能得到銀行的融資。通過日本公司進行投資，可以提高在日本商業界中的信譽。	日本公司的股份成為遺產稅和贈與稅的課稅對象。可能需要在日本僱用員工。必須支付法人地方稅等，外國居民或外國公司則不需要支付這些稅，因此，稅率將增加約10%。
4. TK-GK（匿名組合・合同會社）結構	適合中等規模的投資（例如購買整棟公寓等，投資額在五億日元以上至數十億日元）。投資者間接投資目標不動產。有可能需要在日本另外取得建築業許可證。	通過日本公司進行投資，可以將對投資的稅率降低到約20%。根據投資目標的物業，可能從日本銀行獲得低利率的貸款。	需要支付創建和維護的費用。將間接持有不動產，住在國外的投資者只能「間接」參與投資決策，必須通過合同會社（GK）的董事進行。
5. TMK（特定目的會社）結構	適合大規模投資（數十億日元到一百億日元以上）。投資者設立的特定目的公司，會與資產管理公司簽約並讓日本金融機構承擔其公司債，形成TMK結構。	通過日本的「特定目的公司」進行投資，可以通過從新加坡公司或香港公司向特定目的公司投資，將對利潤的稅率降低到約13%-17%。根據投資目標的物業，可能從日本銀行獲得低利率的貸款。	創建和維護費用高於TK-GK結構。需要向政府提交「資產流動化實施計劃（ALP）」，創建需要時間。 如果要更改投資計劃，每次都需要更改ALP並向政府報告，可能會降低投資的靈活性。創建過程非常複雜，需要專家的參與，專家的費用也不低。