在日本買了物業，以為自己在日本上了車就是“皇帝”？……錯了！ 在日本，租客才是皇帝。 這個話題，相信地產公司不會多提，所以更令筆者想藉此提醒大家幾個陷阱：
～在日本與租客簽租約時的注意事項～
日本的一般租約與香港的租約有很大的不同。
1. 在日本，絕大部分的住宅物業租約都是“普通借家契約”，這種類型的租約賦予租客更多的權利，而卻給業主更多的義務。
2. 根據普通借家契約，業主一般不能拒絕租客續簽租約的要求。
3. 普通借家契約下，業主不得將續租租金提高到市場租金以外的水平。(要知道，日本過去 20 年都沒有通貨膨脹，所以租金在過去 20 年總體上保持穩定……也就是說，業主無法大幅增加租金）。
4. 普通借家契約裏通常有一條款允許租客在合同期滿前終止租賃協議（中途解約）。 相反，除非業主有正當理由，否則其不能在合同期限之前終止協議。
5. 普通借家契約下，即使在合同期限內，如果租客和業主認為約定的租金不符合市場租金，無論約定的租金如何，任何一方都有權要求增加/減少租金。 那意味著，如果市場租金走勢向下，租客可以隨時在租約期內要求業主減租。
6. 如果您簽訂的普通借家契約租期少於 1 年，不要以為您隨時可以踢走租客，相反，法律上您被視為簽訂了無期限租賃協議，即是，您將無限期將物業租給租客！
～租約合同中途解約的正當理由～
日本法律規定，業主不能隨時中途解約。如果您想中途解約，請看看您是否可以給以下的理由？
1. 對租戶失去信任關係
2. 物業變得又舊又危險
3. 建築物因自然災害而受損
4. 業主過世，繼承人需要賣物業交遺產稅
不說可能您不知道，這些規定執行很嚴格，由此產生的爭拗和訴訟也很多。一旦鬧上法庭，業主需要支付相當於 6個月租金左右的賠償金！商業地產更甚，筆者看到有房東賠償200個月左右的租金！
日本有一種叫做“佔有屋”的“專業人士”，他們試圖通過濫用法律給予租客的權利從業主那裡獲得極高的補償。這並非只是日劇中的穚段…當你投資了一座舊住宅物業，您想通過踢走物業的所有租戶來重建房屋，但你意識到有租客是日本黑幫(Yakuza) 或像日本黑幫這樣的壞人，那最後你就不得不向那個黑幫支付非常昂貴的賠償金以請走他。
由此可見，租物業給租客賺錢並不容易，現實裏有很多陷阱要避免。如果您有這類情況或疑惑，請隨時向筆者咨詢。
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