日本北海道滑雪勝地NISEKO(二世古) 每年冬天都吸引大量觀人士。根據日本國家旅遊局(JNTO)最新統計數據，今年1月訪日遊客人數達到149.7萬人，與2019年疫情前相比恢復至56%，而如果排除中國內地遊客，則已恢復至76%。筆者認識的、在NISEKO澳洲人房地產專家告知，去年12月份和今年1月份NISEKO的觀光人次都呈現大幅恢復。大量的觀光客帶動國際投資者爭相在NISEKO作房地產投資，當中不少得香港的大中小房地產商，包括李澤楷的電訊盈科也在NISEKO作了大型投資，項目為Niseko Hanazono花園渡假村。
二世古滑雪勝地和羊蹄山
1. NISEKO的5個主要滑雪場，其中4個場地由登山電梯連接
NISEKO的主要滑雪場有五個，其中四個為新雪谷聯盟（Niseko United）旗下的滑雪場，位於Niseko Annupuri山，最高峰海拔 1,308 米，由登山電梯連接，四個滑雪場地分別為：
二世古Annupuri滑雪場 (由日本北海道Chuo Bus（中央巴士）投資)
二世古Niseko Village 滑雪場(由馬來西亞YTL Group投資)
二世古Niseko Grand Hirafu滑雪場(由日本東急不動產（Tokyu Land）投資)
二世古Niseko Hanazono花園渡假村 (由香港上市公司盈科大衍地產發展有限公司投資，其最 大股東為電訊盈科有限公司)
資料來源:NISEKO UNITED官方網站，筆者編輯
目前，Niseko主要的五星級酒店都在這該處，或正在計劃在該處建造。例如柏悅酒店(Park Hyatt)、麗思卡爾頓酒店(Ritz Carlton)及希爾頓酒店(Hilton)，而星野度假村(Hoshino Resort)即正在計劃建造中。
而飲食方面，很多餐館酒吧都集中在比羅夫（HIRAFU）地區，位於滑雪場的登山電梯下方。在HIRAFU地區，你有可見到有很多外國投資者投資建造的單幢平房渡假屋，作為個別家庭的渡假別墅。
ROKU（祿公寓）坐落在寧靜的二世古樺山地區（二世古Niseko Village 滑雪場附近）
NISEKO二世古的主要餐廳都需要提前預約才能入座。
世界著名的拍賣行佳士得*（Christie's）也建立了一個房產銷售中心。
2. 龐大計劃：第五個滑雪場亦可能很快有電梯連接
第五個滑雪場為二世古Niseko Moiwa Ski Resort滑雪場，由新加坡 Chartered Group投資。
雖然第五個滑雪場Niseko Moiwa Ski Resort滑雪場現時沒有登山電梯與其他四個滑雪場連接，但頂級酒店品牌安縵（Aman Resort）將於該地開設酒店Aman Niseko，預計2023年開幕，屆時Niseko Moiwa地區會有更完善的電梯網絡，包括登至Moiwa 頂部的電梯和8一延至Annupuri山1,000米高的電梯，亦會有電梯連接Niseko Annupuri渡假村。換言之，第五個滑雪場Niseko Moiwa Ski Resort在將來會與其他四個著名滑雪場連接。
與此同時，全面的總體規劃亦包括整套設施，例如餐廳、咖啡館、零售和家庭設施，並毗鄰一家四星級酒店（據由萬豪酒店經營）以及兩家冒險概念的酒店。這龐大的計劃旨在將這個人煙較稀少的度假村轉變為四季皆宜的精品度假村家庭探險公園，並大幅增加其電梯可到達的滑雪場的範圍。
頂級酒店品牌安縵（Aman Resort）將於Moiwa滑雪場開設酒店Aman Niseko，預計2023年開幕（資料來源：Aman Niseko）
3. 如果投資北海道房地產的話，究竟一定要買在滑雪場附近嗎？
根據國稅廳2020年7月發佈的地價（截至2020年1月1日），在全國約32萬個地點的標准住宅用地中，Niseko已經連續6年位居日本第一。在國土交通省於2020年3月公佈的官方地價（截至2020年1月1日）中，作為Niseko地區的核心，俱知安町的住宅地價上漲了44.0%，連續5年成為日本最高漲幅，其中Niseko的漲幅位居第一和第二。 在商業用地方面，Niseko也以57.5%的增幅位居全國之首。（参考文章“為什麽Niseko的地價漲幅連續六年都是全國最高？”）
地價上漲不僅在滑雪勝地的Niseko Annupuri的山麓，還影響到JR俱知安站周邊的街區，而渡假區工作人員的住宅需求也在增加。因此，人流集中地區的地價已非常高昂。
那如果投資北海道房地產的話，究竟一定要買在滑雪場附近嗎？這也不一定。況且，在滑雪場附近的地區很多已被大機構投資霸佔。例如，屢獲殊榮的著名旅館 “坐忘林”(Zaborin) 實際上距離五個滑雪場並不是很近。反而，坐忘林建於一片空曠的森林中，令旅客反而可以享受雪地中的寧靜。所以，當你決定投資建造旅館或民宿時，不妨多加考慮房間的概念和設計，以及服務設施(例如有沒有温泉)和目標旅客等。
二世古的雪景與飄動的雪花（在二世谷度假旅館酒店Hotel Resort Inn Niseko附近）
4. 將來可以坐新幹線由東京直接到NISEKO
日本政府計劃繼續發展NISEKO及其附近地區。新幹線（日本高速鐵路）將於2030年延伸至NISEKO地區，連接札幌和東京。雖然現時到NISEKO要從新千歲機場或札幌市區坐巴士或租車，幾個小時後才到達，但一旦新幹線接通NISEKO後，從札幌去NISEKO只需一個小時左右，從東京也只不過需要四個小時，不用坐飛機！到時候整個NISEKO或近鐵路沿線地區將會更受投資者歡迎。
2030年新幹線計劃開通至俱知安。（資料來源：俱知安町網站）
5. 為什麼NISEKO發展如此之快？
NISEKO是日本人的“被遺忘的滑雪勝地”。 2000年初，澳洲人發現NISEKO的雪質最好，這令澳洲投資者在日本人手上買下該地區的主要房地產。 一般來說，日本的酒店房間很小，只適合短期旅行。 但NISEKO的酒店和公寓非常寬敞，適合較長時間的泊宿。由於澳洲的開拓投資，NISEKO的投資及房地產環境完全被改變。 可以說，日本沒有其他地方有如此集中的長期住宿酒店或公寓。 隨著新公寓和渡假屋的建成，世界各地越來越多的旅客及投資者前往NISEKO。
Yukihyo“雪豹”:距離Niseko Village滑雪場僅五分鐘的隱居地
6. 投資NISEKO風險
NISEKO有可能很多會變得太過擁擠，失去了本來“隱藏滑雪勝地”的氛圍。一些投資者開始關注北海道的其他滑雪點，例如 Rusutsu (留壽都)、Kiroro 或 Furano(富良野)。 但需要注意的是，部分滑雪場周邊的土地都被某一兩家投資公司獨占，可能可供個人投資者投資的土地或樓盤並不多。
Niseko Hirafu（二世古比羅夫）地區的市中心：已經失去了隱蔽的度假村的氣氛。
除了這些過度開發的問題之外，在NISEKO投資最近還有以下兩種風險。
1. 建築成本的上漲：日本社會面臨嚴重的老齡化問題，這導致了勞動力的短缺。特別是在建設行業，勞動力短缺問題尤其嚴重。同時，由於日本圓的貶值，國際上的原材料價格也上漲，這進一步加劇了建設成本的壓力。
此外，由於烏克蘭戰爭等地緣政治情況的影響，燃料成本也在上升，這對於需要大量能源的建設行業來說，無疑將使成本進一步提高。這些因素共同導致了建設成本的顯著增長，進而增加了對NISEKO的投資風險。
為了控制建設成本的上漲，現在需要與日本當地的建設公司更密切地溝通合作，您可能還需要考慮直接從中國大陸等地方自行採購建設材料或設備。
面對日本社會嚴重老齡化與建設行業勞動力短缺問題，建設成本壓力加劇
2. 水資源供應：水資源供應的問題增加了對NISEKO投資的風險，也需要投資者充分考慮。隨著更多的大型投資項目，包括如Aman這樣的五星級酒店在NISEKO地區建設，該地區的公共供水系統面臨著前所未有的壓力。新的建築項目必須依賴自行挖井來獲取水資源，這不僅增加了項目的初期投資成本，也使得項目的長期維護成本提高。
為了應對這個問題，必要的措施包括聯繫多個井房鑽掘商，並確保進行嚴謹的價格比較。
如果您在NISEKO的開發中需要任何幫助，包括安排在北海道當地的建設公司、井房鑽掘商以及其他服務提供商，請與我們聯繫。我們的專業團隊會提供全面的服務，從尋找合適的合作夥伴到管理整個項目的實施，我們都會與您並肩作戰。我們期待有機會與您合作，共同開創更美好的未來。
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