1. 您知道做民宿要申請嗎？申請民宿要符合什麼法規？
當您將物業申請為民宿時，您需要根據《旅館業法》、《住宅宿泊事業法》（所謂的民泊新法）或《國家戰略特區法》獲得批准及註冊(這些條款規定了民泊必需提供的設施等)。許多民宿的實際平面圖與申請批准時提交的平面圖不同，這是申請被拒絕的最常見原因。往往經過重大翻新的舊物業會有這些不一致的情況。此類重大翻新後的新平面圖可能不符合《消防法》和/或《建築標準法》。
2. 您收購的物業有沒有法律限制？
首先，可以作為民宿的物業是有限的，因為日本很多地區是不允許將住宅物業變為民宿的。而日本地方政府會劃定不同的區域不同的用途，“住宅專區域”是不允許作為民宿的。
其次，很多公寓業主協會規定禁止將公寓物業作為民宿，即使該公寓位於允許民宿營運的區域。
3. 有否想過您買的民宿永遠無法賺錢？
很多出售中的民宿都是沒有盈利的。投資者除了要考慮物業價格外，也要考慮各種其他成本，例如政府審批、裝修、清潔、預訂和報稅等外包服務安排的費用及稅務申報。請留意，這些成本可能會達到您從民宿賺取的收入的 20-30%之高。您有計算好嗎？
現在，日本有很多符合條件的低成本物業在放售給外國人或日本本地人，但如果一不留意投資不適當，該民宿投資便很容易只讓各種第三方受益，比如房產經紀人和服務提供商(例如清潔公司)，或物業管理公司。
另外，我們看到營運的民宿並沒有吸引很多住客，因此令民宿投資者無利可圖，原因可以是物業沒有競爭力（例如離最近的地鐵站太遠），或者即使物業位於主要旅遊區景點，但因為周圍附近有太多有競爭力的物業因而令其市場佔有率減低。所以，購買物業前一定要查清楚地點及人流。
4. 您明白180天的規則嗎？
如果民泊新法適用，物業每年只能作為民泊180天。180天如何計算？作為民泊的使用天數是從4月1日中午到明年4月1日中午計算的。要留意，下午退房即使住一晚也算2天！要注意，日本某些城市對使用的天數有額外的限制。
不遵守 180 天規則的後果是什麼? 根據民泊新法，最高可處以 6 個月的監禁或 30,000 日元的罰款。此外，當您按照民泊新法的要求每年定期向都道府縣知事報告時，您要告知該年的民宿使用天數，虛假使用民泊日可能會令您被處以最高 300,000 日元的罰款。
5. 有沒有考慮到日本的高稅負擔？
日本稅不輕。您需要為您從民泊產生的收入進行納稅申報。請注意，日本所得稅的最高稅率約為 55%（45% 國稅 + 10% 地方稅）。
此外，如果您在日本以您的個人名義擁有財產，您的配偶或兒子/女兒在您去世後繼承該財產時可能隨時需要繳納遺產稅（繼承稅）！
在日本，如果您出租一處物業超過一個月，則被視為提供住所給租客，不被視為提供住宿的服務，而不需要繳納消費稅（相當於增值稅）。但是，如果您有多個物業作為民宿提供，那麼您可能需要為這些物業繳納消費稅。
所以，營運民宿有很多的注意點，而筆者認為物業的真正回報率（考慮管理費用以及各種稅費的回報率）是最大的考慮，但卻沒有太多投資者在投資民宿事先會詳細考慮。
筆者有協助客戶處理民宿投資及營運的案件的經驗，有需要請隨時聯繫。
Comments